Nguy cơ thất thoát hàng nghìn tỷ đồng do sai phạm trong việc định giá và bán đấu giá tài sản trái pháp luật tại dự án KDC Hòa Lân

Agribank Chợ Lớn không đếm xỉa đến quy định pháp luật

Ngày mai (20/10), TAND quận 7 (TP Hồ Chí Minh) tiếp tục xét xử vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá” là khu đất dự án KDC Hòa Lân (phường Thuận Giao, TP Thuận An, tỉnh Bình Dương), giữa nguyên đơn là Công ty Thiên Phú, bị đơn là Công ty Cổ phần dịch vụ đấu giá Nam Sài Gòn (Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn) cùng các đơn vị liên quan là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn – Chi nhánh Chợ Lớn (Agribank Chợ Lớn), Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Kim Oanh TP Hồ Chí Minh (Công ty Kim Oanh) và Văn phòng Công chứng TP Mới, tỉnh Bình Dương.

Agribank Chợ Lớn có nhiều vi phạm pháp luật trong quá trình nhận thế chấp tài sản của Công ty Thiên Phú và đem bán đấu giá

Trước đó, trong phần tranh luận của mình, các luật sư bảo vệ quyền lợi cho Công ty Thiên Phú đã chỉ ra hàng loạt sai phạm của Agribank Chợ Lớn trong quá trình Công ty Thiên Phú thế chấp quyền sử dụng đất của dự án, quá trình thẩm định giá, tổ chức bán đấu giá tài sản…

Cụ thể, tại dự án KDC Hòa Lân được UBND tỉnh Bình Dương giao cho Công ty Thiên Phú với tổng diện tích 490.765,1m2, trong đó đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (SDĐ) là 218.964,7 m2; đất không thu tiền SDĐ 246.853,1m2.

Theo quy định tại khoản 3 điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “… Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản…”. Hay tại mục 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản “…Phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt…”. Và tại khoản 3 điều 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, quy định: “Dự án sử dụng đất phải áp dụng điều kiện quy định tại khoản 3 điều 58 của Luật đất đai: Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Thế nhưng khi đưa ra bán đấu giá, Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn đã bỏ qua các quy định trên, không đếm xỉa gì đến việc UBND tỉnh Bình Dương có chấp nhận hay không!

Đưa cả tài sản không được phép thế chấp… ra bán đấu giá

Về phía Công ty Kim Oanh cho rằng chỉ nhận chuyển nhượng QSDĐ mà không nhận chuyển nhượng dự án nên không cần UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận trước khi tham gia đấu giá. Cũng được luật sư của Công ty Thiên Phú chỉ rõ cái sai: Nếu chỉ nhận QSDĐ mà không nhận chuyển nhượng dự án thì Agribank Chợ Lớn không được phép giao các giấy chứng nhận QSDĐ do Nhà nước giao cho Công ty Thiên Phú không thu tiền SDĐ để phục vụ cho dự án Hòa Lân. Công ty Kim Oanh cũng không có quyền đề nghị UBND tỉnh chấp thuận cho làm chủ đầu tư thay cho Công ty Thiên Phú. Và như vậy, Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn đã bán đấu giá QSDĐ gắn liền với việc thực hiện dự án khi chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định là vi phạm pháp luật. Chưa kể, trước ngày bán đấu giá, Công ty Thiên Phú đã phát hiện việc Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá vi phạm nên đã có công văn gửi ngân hàng đề nghị dừng việc bán đấu giá và được chuộc lại tài sản đưa ra bán đấu giá nhưng Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn vẫn không xem xét yêu cầu của Công ty Thiên Phú!

Ngoài các dấu hiệu vi phạm pháp luật như nêu trên của Agribank Chợ Lớn, các luật sư của Công ty Thiên Phú còn chỉ ra sai phạm trong việc Công ty Thiên Phú ủy quyền cho Agribank Chợ Lớn phát mãi tài sản để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. Có nghĩa ngân hàng phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về việc thực hiện bán tài sản thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của Công ty Thiên Phú và đảm bảo thu hồi vốn cho Nhà nước (Agribank Chợ Lớn 100% vốn Nhà nước). Do đó Agribank Chợ Lớn phải biết tài sản nào được đưa ra bán đấu giá, nhưng ngân hàng này đã đưa cả những tài sản không được phép thế chấp (246.853,1m2 đất mà Nhà nước giao đất cho Công ty Thiên Phú không thu tiền SDĐ) và tài sản thế chấp chưa hợp pháp (Thửa đất số 362 - chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm) ra bán đấu giá.

Còn tại hợp đồng bán đấu giá tài sản số 10/2015/ĐGNSG ngày 17/6/2015 giữa Agribank Chợ Lớn với Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn (Hợp đồng số 10/2015). Tại Điều 1 của Hợp đồng số 10/2015, thể hiện tài sản bán đấu giá là toàn bộ diện tích đất của dự án Hòa Lân là 490.765,1m2 trong đó có 246.853,1m2 đất do Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ và phần đất chưa thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm là 24.947,3m2( thửa 362). Do đó, đối tượng của hợp đồng là tài sản đem ra đấu giá không được pháp luật cho phép chuyển nhượng nên việc ký Hợp đồng số 10/2015 giữa Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Dùng chứng thư hết giá trị để đấu giá, gây hại 1.526 tỷ đồng

Chưa kể trong khâu thẩm định giá, Agribank Chợ Lớn đã căn cứ xác định giá khởi điểm trái pháp luật. Cụ thể VALUCO là đơn vị được Agribank Chợ Lớn lựa chọn thẩm định giá và đưa ra chứng thư thẩm định giá số 403/2015/CT- VALUCO ngày 12/5/2015. Sau đó, ngân hàng lại chỉ định Công ty Cổ phần thẩm định giá và Tư vẫn đầu tư xây dựng Thế Hệ Mới, tại chứng thư thẩm định số 246/CT-THM ngày 19/4/2016 (chứng thư số 246), thể hiện “Diện tích: 494.047,10m2 x 2.506.457 đồng = 1.238.307.738.147 đồng”. Như vậy, các cơ quan thẩm định giá đều định giá cả phần đất nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ và phần đất chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm là trái pháp luật.

Mặt khác, chứng thư thẩm định giá xác định “…kết quả thẩm định giá phải được thẩm định lại sau thời hạn 6 tháng kể từ thời điểm thẩm định giá”. Thời điểm chứng thư 246 phát hành ngày 19/4/2016, tới thời điểm đấu giá thành ngày 25/5/2017 là 13 tháng 6 ngày, nhưng Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá đã không thẩm định lại giá là vi phạm thỏa thuận với Công ty Thiên Phú và các quy định của pháp luật hiện hành. Việc vi phạm của Agribank Chợ Lớn và Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn không những gây thiệt hại cho Công ty Thiên Phú mà còn ảnh hưởng tới việc thu hồi vốn của Nhà nước.

Bởi lẽ mới đây, Công ty CP thẩm định giá VTC có chứng thư thẩm định số 0073.09/20/CT-VTC ngày 14/9/2020 đã thẩm định tài sản tại thời điểm tháng 3/2017 đối với tài sản đấu giá cho thấy giá là 2.764.157.000.000đ đối với đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ là 243.912m2 (218.964,7m2 + 24.947,3m2). Từ các kết quả thẩm định giá nêu trên, cho thấy đã gây thiệt hại số tiền 1.526 tỷ đồng cho Công ty Thiên Phú và Nhà nước.

Dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng tiếp theo của Agribank Chợ Lớn là chọn đơn vị bán đấu giá (bị đơn) trong vụ án này với người thành lập doanh nghiệp là ông Nguyễn Việt Hưng, cán bộ nghiệp vụ của Agribank Chợ Lớn (góp 76% vốn pháp định của Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn), lại là thành viên của Hội đồng đấu giá. Điều này có dấu hiệu Công ty bán đấu giá Nam Sài Gòn là sân sau của Agribank Chợ Lớn, dẫn đến gây thiệt hại nghiêm trọng cho Công ty Thiên Phú và thiệt hại cho Nhà nước.